Phát triển nhà ở xã hội – Kết quả bước đầu và những vấn đề đặt ra

Nhận thức được vai trò của doanh nghiệp nhà nước là lực lượng quan trọng trong thực hiện các chính sách xã hội, Ban Thường vụ Đảng ủy Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị đã ban hành Nghị quyết chuyên đề số 124-NQ/ĐU ngày 07/3/2014 lãnh đạo Hội đồng thành viên, Ban Tổng giám đốc Tổng công ty tập trung chỉ đạo, đôn đốc các Ban quản lý dự án, các Công ty thành viên tiến hành nghiên cứu, triển khai thực hiện 12 dự án nhà ở xã hội, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM và một số đô thị có nhu cầu cao.

Qua thực tế triển khai các dự án nhà ở xã hội của Tổng công ty, cùng với những thuận lợi và kết quả bước đầu cũng đã cho thấy một số vấn đề đặt ra đối với lĩnh vực này.

Hệ thống cơ chế chính sách đồng bộ

Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Chiến lược đề ra mục tiêu phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời đưa ra các cơ chế, chính sách để khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở cho 08 nhóm đối tượng.

Đến nay, các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng đã được ban hành tương đối đồng bộ, từ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 do Quốc hội Khóa XI ban hành năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho đến những sửa đổi, bổ sung mới nhất tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 do Quốc hội khóa XIII ban hành, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cùng các Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ ngành có liên quan. Cùng với đó, những gói ưu đãi về chính sách tài chính tiền tệ mà điển hình là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ của Chính phủ, bắt đầu từ năm 2013 và đang được tiếp tục triển khai với Nghị định số 100/2015/NĐ – CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Quyết định số 1013/QĐ – TTg, ngày 06/6/2016 của Thủ tướng Chính phủ về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định số 100 của Chính phủ.

Với các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của nhà nước, trong những năm qua, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai thực hiện, tạo điều kiện giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng có khó khăn về nhà ở như người thu nhập thấp tại đô thị, cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách, cán bộ, chiến sỹ trong lực lượng vũ trang,… đồng thời qua đó cũng góp phần hỗ trợ thị trường, tạo việc làm trong ngành xây dựng.

Từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội

Nhà CT2-TP, một trong 4 khối nhà chung cư cao tầng thuộc dự án Nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội.

Nhận thức được vai trò của doanh nghiệp nhà nước là lực lượng quan trọng trong thực hiện các chính sách xã hội, Ban Thường vụ Đảng ủy Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã ban hành Nghị quyết chuyên đề số 124-NQ/ĐU ngày 07/3/2014 lãnh đạo Hội đồng thành viên, Ban Tổng giám đốc Tổng công ty tập trung chỉ đạo, đôn đốc các Ban quản lý dự án, các Công ty thành viên tiến hành nghiên cứu, triển khai thực hiện 12 dự án nhà ở xã hội, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP. HCM và một số đô thị có nhu cầu cao về vấn đề này theo lộ trình chi tiết của từng dự án.

Đến nay, Tổng công ty đã triển khai và hoàn thành nhiều dự án nhà ở xã hội, từng bước đáp ứng nhu cầu của các đối tượng sử dụng. Tiêu biểu là: Dự án Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp - Khu Đô thị mới Tây Nam Linh Đàm - Hoàng Mai, Hà Nội với tổng diện tích sàn 32.000m², nhằm tập trung giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội được mua nhà ở xã hội theo Quy định tại Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22/04/2013 của Chính phủ.

Được khởi công vào năm 2014 và hoàn thành vào đầu năm 2016, dự án đã tạo cơ hội cho gần 500 gia đình thuộc nhóm đối tượng chính sách, những người dân, các cán bộ, viên chức nhà nước Thủ đô có thu nhập thấp được tiếp cận nơi ở với điều kiện sống tốt tại Hà Nội. Nằm trong tổng thể khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm, dự án nhà ở cho người thu nhập thấp nằm ở vị trí thuận lợi được kết nối với khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm với cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn chỉnh, đồng bộ, xung quanh đã có dân cư sinh sống ổn định sẽ tạo nên một khu đô thị văn minh, hiện đại trong tổng thể chung của cả khu đô thị mới Linh Đàm. Các khối nhà ở xã hội được bố trí đan xen liền kề với các khu biệt thự thấp tầng và các khối chung cư thương mại có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh, các công trình công cộng như: trường học, nhà trẻ mẫu giáo, trạm y tế, trung tâm văn hóa, câu lạc bộ thể thao, bãi đỗ xe, vườn hoa, cây xanh…tạo nên một không gian sống đẹp với nhiều tiện ích. Hơn nữa, với những công nghệ xây dựng tiên tiến được áp dụng, khách hàng mua nhà tại dự án này nhận được nhiều lợi ích về giá bán, về chất lượng của dự án.

Công trình đã được Đảng ủy Khối Doanh nghiệp Trung ương Quyết định "Vinh danh công trình, sản phẩm, dịch vụ đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế xã hội của đất nước giai đoạn 2011-2015" và là công trình chào mừng Đại hội Đại biểu Đảng bộ Khối Doanh nghiệp Trung ương lần thứ II, nhiệm kỳ 2015 - 2020.

Nhà chung cư An Bình - Công trình cho người thu nhập thấp, tại phường Vĩnh Nguyên, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Tổng công ty cũng đã triển khai các dự án xây dựng nhà ở xã hội tại một số địa phương trong cả nước: Chung cư An Bình cho người thu nhập thấp tại thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Công trình được khởi công vào tháng 9/2011 và bàn giao, đưa vào sử dụng vào tháng 06/2013, với tổng mức đầu tư hơn 62 tỷ đồng.

Dự án Nhà ở xã hội - Khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, Thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình được đầu tư  xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh, kết nối tới các khu vực khác trong thành phố thuận tiện, với 127 căn hộ, được khởi công vào tháng 9/2014 và bàn giao, đưa vào sử dụng vào tháng 11/2015, với tổng mức đầu tư gần 65 tỷ đồng.  

Dự án Khu Chung cư thu nhập thấp phường Phú Sơn, TP Thanh Hoá với 600 căn hộ, cùng các công trình phục vụ công tác quản lý vận hành, sinh hoạt chung. Công trình được khởi công năm 2009 và bàn giao, đưa vào sử dụng năm 2011, với tổng mức đầu tư 215 tỷ đồng.

Một số vấn đề đặt ra từ thực tiễn triển khai các dự án nhà ở xã hội

Dự án Nhà ở xã hội Thái Bình - Khu đô thị mới Trần Hưng Đạo, T.P Thái Bình, tỉnh Thái Bình.

Chủ trương của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội đã giúp nhiều đối tượng chính sách xã hội tạo lập được chỗ ở, "an cư, lạc nghiệp", góp phần giải quyết nhiều vấn đề an sinh xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay. Hệ thống pháp lý, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ của nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành tương đối đầy đủ.

Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai các dự án nhà ở xã hội trong thời gian qua, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị nhận thấy còn một số vấn đề còn bất cập cần giải quyết, tháo gỡ để các dự án nhà ở xã hội được triển khai thuận lợi, hiệu quả, đóng góp tích cực vào các mục tiêu Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra.

Về việc quy hoạch và bố trí quỹ đất triển khai các dự án nhà ở xã hội

Dự án Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại tỉnh Thanh Hóa.

Theo quy định hiện hành, các dự án phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở để bố trí nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đối với các dự án đã triển khai trước đây thì không bố trí quỹ đất hoặc quỹ đất 20% đã được địa phương đầu tư xây dựng cho các mục đích khác; các dự án phát triển mới phải mất thời gian rất dài mới có được quỹ đất sạch để triển khai. Chính vì vậy, tại thời điểm hiện nay, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội rất hạn hẹp, nhất là tại các địa phương có nhu cầu cao về nhà ở xã hội (như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh).

Mặt khác, trong quá trình lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị, nhiều địa phương có quan điểm bố trí tập trung các dự án nhà ở xã hội vào một khu vực để các cư dân tương đồng về điều kiện sống, dễ quản lý và bố trí các dịch vụ phục vụ cũng như tránh sự thương tổn tâm lý do khoảng cách thu nhập, sự cách biệt lối sống giữa nhà ở cao cấp và nhà ở xã hội; nhiều địa phương khác muốn bố trí xen kẽ nhà ở xã hội với các loại hình nhà ở khác, trong khi hiện nay, ở nước ta chưa có một điều tra xã hội học đô thị chính thức được tổ chức để đánh giá những tác động xã hội của các dự án nhà ở xã hội với sự phát triển đô thị, làm cơ sở khoa học để bố trí quỹ đất xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch xây dựng. 

Về lợi nhuận định mức quy định đối với dự án nhà ở xã hội

Quy định giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư (kể cả lãi vay) với lợi nhuận định mức các dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư dự án, nhằm khống chế các chủ đầu tư không được xác định giá bán với lợi nhuận quá cao, ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua là nhóm đối tượng chính sách xã hội. Tuy nhiên, việc quy định "cứng" tỷ lệ lợi nhuận định mức chưa khuyến khích để các chủ đầu tư áp dụng các tiến bộ khoa học công nghệ và các giải pháp tiết kiệm trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm.

Về quy định dành 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê

Theo quy định hiện hành, các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích để cho thuê, không phân biệt địa bàn, khu vực dự án. Trên thực tế, tại các đô thị lớn, nhu cầu thuê nhà ở xã hội lớn và quỹ nhà cho thuê là cần thiết, dễ dàng thực hiện. Nhưng tại các khu vực đô thị của nhiều địa phương xa, do tập quán sống và quan niệm về sở hữu, quỹ nhà cho thuê rất khó được lấp đầy. Chính vì vậy, không nên quy định "cứng" tỷ lệ cho thuê đối với các dự án nhà ở xã hội mà nên giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ đặc thù địa phương mình mà quy định tỷ lệ diện tích nhà ở xã hội cho thuê này.

Về việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các dự án nhà ở xã hội trong giá bán

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng đối với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thì không có quy định cụ thể. Các chi phí này có thể được nhà nước hỗ trợ/ hỗ trợ một phần hoặc không hỗ trợ tùy theo từng dự án, từng địa phương dẫn đến giá bán nhà ở xã hội có dự án phân bổ thêm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có dự án thì không phân bổ hoặc chỉ phân bổ một phần chi phí này. Cần có sự thống nhất trong các tiêu chí và cách thức phân bổ các chi phí này để đảm bảo sự minh bạch và công bằng đối với các chủ đầu tư cũng như người mua các dự án nhà ở xã hội.

Có thể khẳng định, phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương hết sức đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ hội cho hàng triệu người thuộc nhóm đối tượng chính sách xã hội có cơ hội có một mái nhà đầm ấm, an cư lạc nghiệp, góp phần vào các chính sách an sinh xã hội trong quá trình xây dựng đất nước, hướng tới các mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa như Đảng đã đề ra. Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị mong muốn, những vấn đề đặt ra từ thực tiễn triển khai các dự án phát triển nhà ở xã hội của Tổng công ty sẽ được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiên cứu, giải quyết để các chính sách phát triển nhà ở xã hội ngày một hoàn thiện, khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư cũng như người mua nhà, đóng góp tích cực vào thực hiện thắng lợi các mục tiêu Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra.

                                                                                                     NGUYỄN CHIẾN THẮNG                                                                                                           Trưởng Ban Tuyên giáo Đảng ủy HUD